Większość hoteli zna swój RevPAR. Mało który właściciel zna wrażliwość EBITDA swojego hotelu.
A to zasadnicza różnica między operacją a inwestycją.
Po pandemii wiele hoteli w Europie przeżyło spektakularny powrót ADR. Popyt wrócił, ceny wzrosły, wykresy RevPAR wyglądały imponująco. Problem w tym, że RevPAR nie mówi nic o odporności aktywa na zmianę rynku.
Inwestor powinien zadawać inne pytania:
– Co stanie się z EBITDA przy spadku popytu o 10%? – Jak zmiana segmentu z transient na contracted wpływa na stabilność cash flow? – Jaki jest realny koszt dystrybucji przy rosnącym udziale OTA? – Czy obecna struktura przychodów zwiększa czy zmniejsza wartość aktywa przy refinansowaniu?
Hotel może wyglądać bardzo dobrze operacyjnie i jednocześnie być strukturalnie słabą inwestycją.
Powód jest prosty: większość hoteli zarządza przychodem, ale nie zarządza jego jakością.
Dlatego w asset management coraz częściej pojawia się jedno pojęcie: downside protection.
Nie chodzi o maksymalizację obłożenia. Chodzi o zdolność hotelu do utrzymania EBITDA, gdy rynek przestaje rosnąć.
To oznacza inne podejście do decyzji komercyjnych:
– struktura segmentów zamiast walki o obłożenie – koszt dystrybucji zamiast samej ceny pokoju – stabilność cash flow zamiast chwilowego wzrostu RevPAR
Hotel to nie jest biznes sprzedaży pokoi.
To aktywo, którego wartość zależy od stabilności przyszłych przepływów pieniężnych.
Wiktor Krzemiński
#HotelInvestment #HospitalityAssets #AssetManagement #HotelRealEstate #HospitalityStrategy #HotelIndustry
